Pandemia COVID-19 to czas kryzysu dla wielu bran偶. Jak poradzi艂 sobie z ni膮 rynek najmu?
Od pierwszej informacji o koronawirusie i z wprowadzeniem lockdownu najbardziej ucierpia艂 rynek najmu tzw. kr贸tkoterminowego, natomiast w p贸藕niejszym okresie r贸wnie偶 tzw. najmu d艂ugoterminowego. Ca艂kowity lockdown spowodowa艂 koniec wizyt, wyjazd贸w i innych aktywno艣ci. Studenci w tamtym czasie byli ju偶 najcz臋艣ciej kierowani na nauk臋 zdaln膮, ale jeszcze korzystali z najmu mieszka艅, do maja i czerwca. Ju偶 wtedy w negocjacjach wysoko艣ci czynszu z w艂a艣cicielami mieszka艅 powo艂ywali si臋 na pandemi臋. M贸wimy tu o pierwszym, szokowym uderzeniu, kt贸re dotkn臋艂o przede wszystkim rynek najmu kr贸tkoterminowego. Nie chodzi tu tylko o mieszkania wynajmowane przez student贸w, ale r贸wnie偶 przez pracownik贸w. Poniewa偶 zak艂ady pracy oraz biura r贸wnie偶 przesz艂y na prac臋 zdaln膮, du偶a cz臋艣膰 zatrudnionych albo wyjecha艂a do dom贸w, albo szuka艂a innej pracy. W zwi膮zku z tym w wynajmowanych mieszkaniach ograniczali sw贸j pobyt. W takim zawieszeniu przetrwali艣my do wakacji. We wrze艣niu okaza艂o si臋, 偶e uczelnie nie b臋d膮 ryzykowa艂y i w wi臋kszo艣ci zaj臋膰 przesz艂y na tryb zdalny. Prze艂o偶y艂o si臋 to na rynek najmu, poniewa偶 studenci s艂usznie przekalkulowali, 偶e najem jest dla nich nieop艂acalny. Wa偶na cze艣膰 najemc贸w wypad艂a, wi臋c z rynku. Identycznie by艂o z pracownikami, poniewa偶 firmy kontynuowa艂y prac臋 zdaln膮. Tym samym dramatycznie zmniejszy艂o si臋 zapotrzebowanie na wynajem mieszka艅. W mi臋dzyczasie, w sezonie wiosenno-wakacyjnym, pracownicy, m.in. z Ukrainy, kt贸rzy stanowili, szczeg贸lnie w 艁odzi, do艣膰 du偶y wolumen klient贸w wynajmuj膮cych mieszkania, orientuj膮c si臋, 偶e sytuacja jest niepewna, zacz臋li szuka膰 pracy w innych miastach i zagranic膮. Podsumowuj膮c, 艂贸dzki rynek najmu dosta艂 trzy ciosy: studenci, pracownicy oraz emigranci zarobkowi.
W jaki spos贸b wspomniane przez Pana "trzy ciosy", zadane rynkowi najmu, zmieni艂y jego oblicze?
Te trzy przes艂anki spowodowa艂y sytuacj臋 niespotykan膮, bo nagle na rynku najmu pojawi艂o si臋 bardzo du偶o ofert. Kiedy艣, w sezonie przed akademickim (sierpie艅, wrzesie艅), mieszkania wynajmowa艂y si臋 bardzo szybko za wysokie czynsze. Natomiast teraz w艂a艣ciciele tygodniami og艂aszaj膮 si臋, szukaj膮c najemc贸w. Spowodowa艂o to wi臋ksz膮 poda偶, a tym samym wi臋ksz膮 elastyczno艣膰 czynsz贸w. W wielu przypadkach najemcy, kt贸rzy chcieli wynaj膮膰 mieszkania lub utrzyma膰 najemc贸w, musz膮 spu艣ci膰 z tonu, zej艣膰 nawet o 10-20% z czynsz贸w, aby utrzyma膰 klienta. Wielu w艂a艣cicieli do dzi艣 boryka si臋 z brakiem najemc贸w.
Czy to oznacza, 偶e pandemia wzmocni艂a pozycj臋 najemc贸w na rynku?
W艂a艣ciciele jeszcze w 2018 i 2019 - to by艂y sytuacje kuriozalne - wybierali sobie najemc贸w w ramach przetarg贸w. Umieszczali r贸wnie偶 dodatkowe zabezpieczenia w umowach, r贸wnie偶 o charakterze finansowym. W艂a艣ciciele nie byli ch臋tni do obni偶ania czynszu. Pojawi艂y si臋 tak偶e na rynku og艂oszeniowym oferty mieszka艅 w zasadzie substandardowe. Jakie艣 werandy, pomieszczenia ze 艣lepymi pokojami, za kt贸re 偶膮dano horrendalnych pieni臋dzy za najem. Dzi臋ki pandemii prawo rynku odwr贸ci艂o si臋. Teraz najemcy mogli powiedzie膰 w艂a艣cicielom, 偶e mog膮 zosta膰 w mieszkaniach, ale po renegocjacji stawki. Je偶eli nie, najemca wypowie umow臋, bo znajdzie na rynku ta艅sze oferty. To nowa sytuacja, kt贸ra sprawi艂a, 偶e najemca zyska艂 przewag臋 na rynku. Czynsze spad艂y, a w艂a艣ciciele zrobili si臋 bardziej przyja藕ni. Ju偶 nie 偶膮daj膮 np. za艣wiadcze艅 o niekaralno艣ci, za艣wiadcze艅 z zak艂adu pracy itp.
Z tego, co Pan m贸wi, rynek najmu b臋dzie dzi臋ki pandemii bardziej przyjazny najemcom, czyli m.in. studentom. Czy jest szansa, 偶e w Polsce, - w kt贸rej wci膮偶 szczytem aspiracji jest posiadanie w艂asnego m3 - pojawi si臋 kultura najmu, jak膮 znamy cho膰by z Niemiec i Hiszpanii?
Warto spojrze膰 na polsk膮 "kultur臋 w艂asnego mieszkania" z perspektywy historycznej. W okresie komunizmu mieszkanie sta艂o si臋 elementem gry politycznej - nie mo偶na by艂o go kupi膰, tylko si臋 je dostawa艂o. Oczywi艣cie odbywa艂o si臋 to za pewne zas艂ugi (np. mieszkania dla s艂u偶by mundurowych) lub w pewnych okoliczno艣ciach (mieszkania sp贸艂dzielcze i komunalne). W zwi膮zku z tym te mieszkania sta艂y si臋 swoistym bonusem politycznym. Natomiast, je偶eli si臋gniemy pami臋ci膮 20 lat wstecz, to pojawia艂y si臋 rz膮dy, kt贸re oferowa艂y Polakom obietnice mieszkaniowe: 2-3 miliony mieszka艅, kasy mieszkaniowe, programy Rodzina na swoim, dop艂aty etc., Dlaczego to by艂o i wci膮偶 jest tak wa偶ne politycznie? Poniewa偶 wci膮偶 mamy w Polsce bardzo du偶y g艂贸d mieszkaniowy. M艂odzi ludzie chc膮 zamieszka膰 na swoim, usamodzielni膰 si臋. Nasze spo艂ecze艅stwo nie jest takie jak np. w艂oskie, gdzie tzw. bambini chc膮 mieszka膰 z rodzicami. Nam zale偶y na mo偶liwie szybkim usamodzielnieniu si臋, do czego w艂asne mieszkanie wydaje si臋 niezb臋dne. W zwi膮zku z tym powsta艂a rzecz nies艂ychanie szkodliwa. Po latach 90., kiedy w艂adza przesta艂a mieszkania rozdawa膰, Polacy zostali na rozdro偶u: z jednej strony, Pa艅stwa ju偶 nie by艂o sta膰, aby mieszkania dawa膰, a z drugiej strony pojawi艂 si臋 przekaz, - "je艣li chcesz mieszkanie, to sobie kup". Pytanie za co? Mamy przecie偶 okre艣lon膮 si艂臋 nabywcz膮. W zwi膮zku z tym pojawi艂y si臋 np. takie produkty, jak tzw. kredyty frankowe. I wpuszczono nas - powtarzam to z pe艂n膮 艣wiadomo艣ci膮 - w zakupy mieszka艅 na d艂ugoterminowe kredyty. I teraz bardzo wa偶ne. Od lat 90. zapanowa艂 w Polsce kult w艂asno艣ci. Mamy sytuacj臋 anormaln膮 - Polacy kupuj膮 mieszkania zamiast je wynajmowa膰.
W Pa艅skiej opinii, jaki model by艂by lepszy?
W poprzednim pytaniu si臋ga艂 Pan do standard贸w niemieckich, gdzie jest przewaga najmu nad zakupem. Ja jednak proponuj臋 przypomnie膰 sobie nasz przedwojenny rynek najmu, kt贸ry bardzo pr臋偶nie funkcjonowa艂. My w tej chwili mamy sytuacj臋 zaburzon膮 - przewag臋 w艂asno艣ci nad najmem. I to trzeba zmieni膰. Pewn膮 nadziej臋 daje pomys艂 programu Mieszkanie Plus. Mam nadziej臋, 偶e w perspektywie kilkunastu lat rynek najmu b臋dzie stanowi艂 powa偶n膮 konkurencj臋 dla rynku zakupu. To bardzo wa偶ne szczeg贸lnie dla student贸w i m艂odych ludzi. Od m艂odego cz艂owieka, kt贸ry sko艅czy艂 studia i podj膮艂 prac臋 zawodow膮, nie mo偶emy wymaga膰, 偶eby on zad艂u偶a艂 si臋 nadmiernie i kupowa艂 mieszkanie. Bo przecie偶 cz艂owiek musi by膰 dzi艣 mobilny, potrzebuje zdobywa膰 do艣wiadczenie i pracowa膰 w r贸偶nych miejscach, przemieszcza膰 si臋. On nie potrzebuje takiego ci臋偶aru jak mieszkanie z kredytem na trzydzie艣ci lat. M艂ody cz艂owiek chce mie膰 dobr膮 ofert臋 najmu. Dzi艣 mieszka w Warszawie, bo dosta艂 tam dobr膮 prac臋, za p贸艂 roku mieszka w Berlinie, za kolejne p贸艂 roku we Wroc艂awiu. St膮d potrzeba wynajmowania mieszka艅 w dobrym standardzie, z dobrym czynszem. Mam nadziej臋, 偶e wspomniana przeze mnie mobilno艣膰 b臋dzie rozwija艂a rynek najmu. Pandemia z jednej strony stawia nas przed trudnymi wyzwaniami zdrowotnymi i medycznymi, ale ta pandemia - z punktu widzenia ekonomicznego - jest czynnikiem, w mojej opinii, weryfikuj膮cym wiele zjawisk. Jest szansa, 偶e wyjdziemy z niej m膮drzejsi i rozs膮dniejsi. Dzi臋ki niej zyskamy refleksj臋 "dbam o siebie i swoje finanse, nadmiernie si臋 nie zad艂u偶am - dzia艂am racjonalnie".
Uniwersytet 艁贸dzki to jedna z najwi臋kszych polskich uczelni. Misj膮 U艁 jest kszta艂cenie wysokiej klasy naukowc贸w i specjalist贸w w wielu dziedzinach humanistyki, nauk spo艂ecznych, przyrodniczych, 艣cis艂ych, nawet medycznych. U艁 wsp贸艂pracuje z biznesem, zar贸wno na poziomie kadrowym, zapewniaj膮c wykwalifikowanych pracownik贸w, jak i naukowym, oferuj膮c swoje know-how przedsi臋biorstwom z r贸偶nych ga艂臋zi gospodarki. Uniwersytet 艁贸dzki jest uczelni膮 otwart膮 na 艣wiat - wci膮偶 ro艣nie liczba ucz膮cych si臋 tutaj student贸w z zagranicy, a polscy studenci, dzi臋ki programom wymiany, poznaj膮 Europ臋, Azj臋, wyje偶d偶aj膮 za Ocean. Uniwersytet jest cz臋艣ci膮 艁odzi, dzia艂a wsp贸lnie z 艂odzianami i dla 艂odzian, anga偶uj膮c si臋 w wiele projekt贸w spo艂eczno-kulturalnych.
Zobacz nasze projekty naukowe na
Redakcja: Centrum Promocji U艁